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地方性两成首付正在蔓延 会被叫停吗?

2020-02-26 16:21:46    滨州房产网     行业动态    浏览:1170         

这两天,一则消息“震惊”了各大楼市自媒体。


浙商银行表示,将所有非“限购“城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从三成降为两成。 



不少人第一次听到中国还能大范围降到两成的说法,感觉是个“大新闻”。

但其实,在2016年2月,央行就发布过一次通告,允许最低首付款比例为25%,各地可下浮5个点,即首付比例为20%。

 
当时官方的措辞是,进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。

“支持”二字,非常显眼。

没多久,2016年9月开始,各地的楼市调控政策纷纷加码,一二线城市中多数银行调整了贷款政策,首套首付比例由2成,提高至3成。


因为那段时间,房价的涨幅,也非常显眼。

的确,降低首付可以有效刺激购房需求,甚至一些投资需求,导致楼市升温。

现在,疫情之下冰冷的楼市也需要一些政策的温度,尤其返乡置业高地三四线城市,在失去了春节返乡潮之后,库存压力更是尤为显著。

在此背景下,2月以来全国已经有近50个城市发布了稳楼市的政策,大多围绕着调整土地出让的各时间节点,优化开工竣工及预售标准等,帮助房企度过难关;也有少数如衡阳的买房补贴契税,驻马店的降低公积金首付比例至2成,还有南宁的公积金贷款放宽到二套等,直接刺激购房者需求回暖市场。 

从供给端到需求端,从土地,到预售,到契税,到贷款;政策的尺度可以说是越来越大。

2月15日的文章中,李老师也预测了这一点。


这次,浙商银行开了个头,率先降低首付,将来其他银行会不会也跟上浙商的尺度,降为2成呢?

以上这一系列从地方到银行的操作,对楼市的影响又是如何呢?


 1




看似大尺度,实则刚合适


表面上,浙商这个2成有点唬人,毕竟拿一套200万的房子来说,首付门槛就会从60万降为40万,降了足足20万,假设按揭按LPR最新5年期4.75%不上浮,每月就7303.06元增加到8346.36元(等额本息30年),多了1043.3块也不算太多。

不少人刚需可以提前上车,促进了市场需求的释放。一旦市场暖起来,开发商和二手房业主就会上调价格,不少投资者可能又开始蠢蠢欲动。

而且,这种举动无疑又推进了居民杠杆率的增长,完全不利于经济稳定。

那么,这会不会违背前阵子国家统计局刚刚重申的“房住不炒“的基调呢?又会不会像去年张家港取消限售一样,马上被地方或者央行叫停呢?

个人认为是不会的。

首先,这个2成是有诸多条件的。

1.非限购城市
2.首套
3.当地政府没有对首付比例的强制规定

本来,非限购的地方大多投资机会都不大,而且还必须首套,投资者的需求就会被抑制。

其次,无论是居民杠杆率,还是居民购房杠杆率,这两年都有所缓解。

据国家统计局数据,2019居民部门杠杆率55.8%,比上年上升了3.7个百分点,四个季度分别为1.0、1.1、0.9和0.7个百分点,杠杆率增长幅度呈逐季下降,上升趋势减缓。

影响居民杠杆率的主要变量是房地产贷款,据易居研究院的《2019年四季度全国居民购房杠杆研究》显示,2019年四季度,个人房贷余额同比增速回落至16.7%,连续11个季度回落。

美国与中国的购房杠杆率走势:

中国的购房杠杆率自2015年三季度开始快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位,为44.6%。2017年一季度,该指标小幅回落至44.4%,此后7个季度连续下行。目前2019年四季度全国居民购房杠杆率已降至31.5%,较为稳定。

所以,如果能刺激需求端,杠杆率这一块还是有一定的操作空间。中国社科院也预测2020年杠杆率或将有限攀升。


当然,分母名义GDP的增速减少也会成为2020杠杆率上升的原因之一。

再者,非限购城市集中在三四线,受疫情、人口流出和经济发展等方面的影响,三四线城市去库存的压力较大,需要在疫情之后给一些利好举措,避免房价出现系统性下跌。


人民银行2月21日召开的2020年金融市场工作电视电话会议也提到,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

“因城施策“,非常扎眼。

最后,土地财政也是诸多城市所依赖的重要收入来源,没有哪个地方希望自己的房价一蹶不振。

综上,央行或地方叫停2成首付的概率,不会很大。


 2




2成首付会不会成为常态?房价怎么走?


基于上述分析,2成首付的做法是对于稳楼市来说非常合理的一个市场性调整,符合“因城施策“的基本原则,而且房贷是银行坏账率最低的业务之一,其他银行很可能在浙商银行后陆续跟进。

据朋友透露,浙江省绍兴市中国工商银行绍兴分行,于昨日已经在筹备当地2成首付的计划。

个人预测,接下来会有一些银行在局部承压较重城市施行2成首付试点。

并且,越来越多的城市也会陆续跟进公积金、利率和首付比例等稳楼市的政策。受疫情和返乡潮流失最重的湖北孝感、鄂州和黄冈,一定会有。

同样,不排除未来几年,2成首付成为许多不限购地区的主流首付方式的可能。

显然,这对于刚需来说,上车成本降低,是个好机会。谁也无法完全预估此次政策带来的变化,若市场投机情绪过重,回到2成5或3成,也是有可能的。

对于非刚需来说,浙商银行业务范围内不限购的城市(义乌、金华、常州、乐山、绍兴、嘉兴、衢州、台州、丽水、舟山、湖州、洛阳、天水、酒泉、南通、淮安、盐城、泰州、德州、潍坊、烟台、临沂、济宁、东营、贵阳)只有25个,大部分没有投资价值。需求只是提前被释放,不改变长期需求量和城市基本面。

两个地方,嘉兴的嘉善县,和杭州的临安片区,可以稍作考虑,因为作为环沪和环杭(郊区)区域,有大量的人口外溢需求,如果首付降低,可能会把在沪杭工作,本来不考虑在周围买房的人吸引过来,增加需求量,利好当地楼市。要知道,很多人买房,恰恰就是差那20万。


 3





当下,楼市下跌的脚步悄然走近,避免硬着陆的稳楼市政策迫在眉睫。 

2020,更多涉及交易端的政策会陆续推出,很多地方将继续以“人才引进“的方式派发房票,各大银行也会根据市场调整首付比例,那些长期有价值的城市和区域,在这段时间会是一个价格的低点。


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